Les SCPI sont un ensemble d’immeubles gérés par un professionnel qui endosse l’acquisition et le pilotage de l’ensemble du parc. Celui-ci subit une expertise chaque année, suivant le décret d’application de la loi du 31 décembre 1970 et amendé le 4 janvier 1993.
Le choix de l’expert immobilier
L’évaluation du patrimoine est réalisée par un expert immobilier indépendant. C’est la société de gestion elle-même qui nomme ce dernier et ce, par le biais des votes des associés au cours de l’assemblée générale. Cette expertise se fait chaque année et permet d’estimer la qualité des investissements réalisés par la SCPI.
L’expert immobilier sera totalement impartial et ne fait pas partie des associés de la SCPI, c’est-à-dire qu’il ne doit pas en détenir des parts de ces dernières. Ce dernier présente généralement sa candidature à la Commission des opérations de bourse et ladite candidature devra être approuvée par l’Autorité des marchés financiers (AMF).
Comment se déroule l’expertise ?
L’expert évalue la valeur vénale de chaque immeuble. Celle-ci est estimée par rapport au cours actuel des biens du même type, de leur emplacement, de leur taille. L’analyse des spécificités actuelles du marché est réalisée et en tenant compte d’une certaine projection sur une année entière. La valeur substantielle considère aussi les terrains et non pas uniquement l’immeuble. En bref, il s’agit de dégager la valeur réelle du bien à l’instant T. Plusieurs techniques d’évaluation sont déployées par les experts immobiliers.
Le bilan d’expertise
C’est à l’issue de cette expertise qu’un bilan est publié ; celui-ci mentionnera les forces et les faiblesses du patrimoine. Par exemple l’existence d’actifs créateurs de valeurs ou à l’inverse, ceux qui sont susceptibles d’éroder les performances de l’ensemble du parc immobilier. D’autres critères sont également déterminés dans le calcul de la valeur de chaque immeuble, telles la liquidité et la résilience face à une crise, etc.
Ce qu’implique l’estimation du patrimoine d’une SCPI
En fonction de ce bilan d’expertise, la SCPI pourra alors décider de revaloriser le prix de la part, de le conserver ou, à l’inverse, le réviser à la baisse. C’est le cas pour certaines SCPI reposant principalement sur le domaine du tourisme et de l’hôtellerie pendant la période de forte crise au cours de l’année historique 2020. En effet, la SCPI a opté pour la revue à la baisse du prix de son ticket d’entrée afin de demeurer toujours attractive sur le marché. En revanche, la majorité des SCPI ont opté pour le maintien du prix de leur part pour l’année 2021, tandis que d’autres ont procédé à la revalorisation et c’est le cas pour les suivantes : Cœur de Régions, Corum Eurion, Kyaneos Pierre, Neo, Primofamily. Ce sont pour la plupart des jeunes SCPI à stratégie innovantes et qui se sont démarquées par leur fort taux de distribution aussi bien pour 2020 que pour 2021.
Peut-on connaître le patrimoine d’une SCPI ?
Il est tout à fait possible de se renseigner sur la composition du patrimoine de chaque SCPI en allant sur les sites spécialisés. Celle-ci peut se faire exclusivement en ligne en consultant la carte du patrimoine par le biais d’une visite virtuelle par imagerie satellite. L’investisseur pourra alors découvrir si certains des actifs sont situés dans la région ou même la ville où il réside s’il souhaite éventuellement en soutenir les locataires.
Rappelons que ladite composition diffère d’une SCPI à l’autre, en fonction de la stratégie d’acquisition et d’exploitation mise en place. Le choix des actifs est donc opéré sur la base de plusieurs éléments : taille, emplacement (pays, région, quartier), ciblage par rapport aux futurs locataires, etc. La majorité des SCPI se tournent vers la diversification de leur patrimoine afin de minimiser les risques locatifs et les conséquences qui en découlent.